les diagnostics techniques

Vous vendez votre bien immobilier en viager…
Pensez à réaliser vos diagnostics techniques obligatoires !

Depuis le 1 novembre 2007, les différents diagnostics techniques immobiliers sont obligatoires en cas de vente : maisons, appartements, bureaux et commerces.

Ils sont regroupés dans un dossier de diagnostic technique(DDT) qui doit être remis à l’acquéreur au plus tard à la signature du compromis de vente et qui sera annexé à l’acte de vente. Le nombre de diagnostics inclus dans un DDT est fonction de la nature du bien, de sa date de construction et de sa localisation.

Ces diagnostics doivent être établis par un diagnostiqueur immobilier certifié, disposant d’une assurance responsabilité civile professionnelle.

A noter : Depuis le 1er janvier 2011, la loi impose l'affichage du diagnostic de performance énergétique (DPE) sur les annonces viager immobilier.

Loi Carrez
Diagnostic plomb ou constat de risque d'exposition au plomb
Diagnostic amiante
Diagnostic termites
Diagnostic état des risques naturels et technologiques (ERNT)
Diagnostic gaz
Diagnostic électrique
Diagnostic de performance énergétique(DPE)
Diagnostic assainissement
     Mérule

Loi Carrez
Elle  concerne toutes les ventes de logements en copropriété d'une surface au moins égale à 8 m2, c'est-à-dire les appartements, les locaux commerciaux ou professionnels, les chambres de service de plus de 8 m2 et certaines maisons ou pavillons en copropriété horizontale.
Elle  porte sur la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, des murs, des marches et cage d'escalier, des gaines, des embrasures de portes et fenêtres.
Elle ne s'applique ni aux caves, ni aux garages, boxes ou places de parking ni aux terrains à bâtir ou maisons individuelles.
La validité du certificat est permanente sauf en cas de modification du plan. En cas d’erreur supérieur à 5% la responsabilité du vendeur est engagée pendant un an.
Loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 dite "Loi Carrez" et Décret d'application n°97-532 du 29 mai 1997

Diagnostic plomb ou constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
Il  concerne uniquement les biens à usage d’habitation (maisons, appartements, partie habitation de locaux mixtes) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.
La recherche de plomb est aussi à réaliser dans les parties communes pour tout immeuble en copropriété (voir avec le syndic).
Il est conçu pour déterminer le degré de concentration de plomb dans un revêtement comme la peinture ou l'enduit. En cas de plomb dans les peintures, le diagnostic est valable 1 an.
En l’absence de plomb dans les peintures, le rapport a une date de validité illimitée à partir du moment où il a été effectué après le 27 avril 2006.
Décret 99-484 du 09 juin 1999

Diagnostic amiante
Il concerne tous les biens à usage d’habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Ce diagnostic porte sur tous les éléments pouvant contenir de l'amiante notamment sur les calorifugeages, les flocages amiantés, les faux plafonds ou parfois comme isolant, quand ils sont antérieurs au 1er juillet 1997 mais également sur tous les autres matériaux répertoriés dans une liste (annexe 13-9 du Code de la Santé Publique) tels que les matériaux en fibre ciment, les dalles de sol, etc…
En cas de présence d’amiante, le retrait du matériau ou un contrôle périodique doit être effectué tous les 3 ans. En cas d’absence, le rapport à une date de validité illimitée à condition qu’il ait été réalisé après le 22 août 2002.

• - Code de la Santé Publique Chapitre IV section 2 – articles R1334-14 à R1334-29 et annexe 13-9. - Code de la Santé Publique Chapitre VI section 2 – articles R1336-2 à R1336-5.
• - Décret n° 2006-761 du 30 juin 2006 relatif à la protection des travailleurs contre les risques liés à l’inhalation de poussières d’amiante et modifiant le Code du Travail.
• - Décret n° 2006-1114 du 5 septembre 2006 relatif aux diagnostics techniques immobiliers et modifiant le code de la construction et de l’habitation et le code de la santé publique.
• - Arrêté du 22 février 2007 définissant les travaux de confinement et de retrait de matériaux non friables présentant des risques particuliers en vue de la certification des entreprises chargées des travaux.
• - Arrêté du 7 février 1996, relatif aux modalités d’évaluation de l’état de conservation des flocages et des calorifugeages contenant de l’amiante et aux mesures d’empoussièrement dans les immeubles bâtis.
• - Arrêté du 22 août 2002 relatif aux consignes générales de sécurité du dossier technique « amiante », au contenu de la fiche récapitulative et aux modalités d'établissement du repérage, pris pour l'application de l'article 10-3 du décret n° 96-97 du 7 février 1996 modifié
• - Arrêté du 2 janvier 2002 relatif au repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante avant démolition en application de l’article R. 1334-27 du Code de la Santé Publique.
• - Norme NFX 46-020 : repérage des matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante dans les immeubles bâtis.

Diagnostic termites
Il concerne tous les biens immobiliers bâtis ou non bâtis dans des zones à risque ou susceptibles de l’être, déclarées par arrêté préfectoral ou municipal.
Dans une de ces zones, un état parasitaire en cours de validité (moins de six mois) doit être annexé à l’acte de vente.
Le non respect des lois sur l'état « parasitaire» des biens qui décrit l'obligation d'annexer un rapport mentionnant la présence ou l'absence de termites à un acte de vente, annulerait toute possibilité de recours pour vice cachés liés à la présence des termites.
Loi du 18 juin 1999- le décret du 3 juillet 2000 et arrêté du 10 août 2000
Diagnostic Mérules 
Depuis le 24 mars 2014,le diganostic Mérule complète le DDT destiné à informer les acquéreurs du risque 
de présence de mérule,un champignon qui se nourrit de bois dans le bâtiment . Sont concernées par cette nouvelle formalité ,les zones délimitées par arrêté préfectoral pris sur proposition et après consultation des conseils municiapux . 

Diagnostic état des risques naturels et technologiques (ERNT)
Cette obligation d’information s’applique dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le Préfet du département, pour tous types de biens immobiliers bâtis ou non bâtis situés :

• - dans le périmètre d’exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques ayant fait l’objet d’une approbation par le Préfet.
• - dans une zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé par le Préfet ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables en application du code de l’environnement (article L. 562-2).
• - dans le périmètre mis à l’étude dans le cadre de l’élaboration d’un plan de prévention des risques technologiques ou d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit par le Préfet.
• - dans une des zones de sismicité Ia, Ib, II ou III mentionnées à l’article 4 du décret du 14 mai 1991.

Au terme des articles L. 125-5 et R 125-23 à 27 du code de l’environnement, les acquéreurs d’un bien immobilier, de toute nature, doivent être informés par le vendeur, qu’il s’agisse ou non d’un professionnel de l’immobilier, de l’existence des risques auxquels ce bien est exposé.
Ce diagnostic est valable 6 mois.

Diagnostic gaz
Depuis le 1er novembre 2007, il concerne toutes les ventes de logement équipé d’une installation intérieure de gaz datant de plus de quinze ans et dès lors qu’il existe une tuyauterie fixe (même si le logement n’est plus alimenté en gaz ou si le compteur gaz a été retiré).
Les risques liés au mauvais état d’une installation intérieure gaz sont notamment les risques d’explosions ou un risque d’intoxication au monoxyde de carbone.
Les principaux points de contrôle sont sur les équipements fixes au gaz comme les radiateurs et les chaudières, l'état des tuyauteries et des raccordements de l’installation, les appareils de production d'eau chaude sanitaire utilisant le gaz, les systèmes de ventilation et d'aération qui participent à la sécurité de l’installation et la combustion des appareils.
Ce diagnostic est valable 3 ans.

Diagnostic électrique
Depuis le 1er janvier 2009, il concerne les biens à usage d’habitation équipés d’une installation électrique datant de plus de quinze ans.
Une installation électrique trop vétuste ou mal sécurisée peut provoquer des incendies domestiques et des électrisations voire même des électrocutions.
Les principaux points de contrôle portent sur la présence d’un appareil général de commande et de protection , de son accessibilité, d’au moins un dispositif différentiel, d’un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs de chaque circuit, d’une liaison équipotentielle et d’une installation électrique adaptée aux règles particulières des locaux contenant une douche ou une baignoire.
Ce diagnostic est valable 3 ans.

Diagnostic de performance énergétique(DPE)
Depuis le 1er novembre 2006, Il est obligatoire pour toutes les ventes. Il permet d'évaluer la consommation énergétique d'un bâtiment et de fournir des recommandations à l’acquéreur afin de l’inciter à réaliser des travaux d’économies d’énergie. Ce diagnostic n'aura qu'une valeur informative.
Il s'inscrit dans le cadre de la politique énergétique européenne destinée à réduire la consommation d'énergie des bâtiments et à limiter les émissions de gaz à effet de serre.
Ce diagnostic est valable 10 ans.

Diagnostic assainissement
Il concerne tous les biens à usage d’habitation, essentiellement des maisons individuelles, non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées.
Ce sont les communes qui ont l’obligation de faire contrôler l’installation par un agent du service public de l'assainissement non collectif.
La commune consigne ensuite les observations réalisées au cours du contrôle dans un rapport de visite et évalue les risques pour la santé et les risques de pollution de l'environnement présentés par l'installation.
La commune établit, dans le rapport de visite, si nécessaire :

• des recommandations à l'adresse du propriétaire sur l'accessibilité, l'entretien ou la nécessité de faire des modifications ;
• en cas de risques sanitaires et environnementaux dûment constatés, la liste des travaux classés, le cas échéant, par ordre de priorité

Le document remis à l'acquéreur et annexé au compromis de vente  doit dater de moins de trois ans au moment de la signature de l'acte de vente.
En cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte de vente, l'acquéreur devra procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente.